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二手房“阴阳合同”有望减少

2015/8/7 14:50:31  来源:信息时报  作者:陈莉  阅读:次 字体:

从8月1日起,广州市地税局将定期调整存量房交易计税基准价格体系,并据此确定交易评估价。此举或将使一些二手存量房的交易成本推高数千元,有的甚至多达几万元。记者走访市场获悉,在二手楼市,以往由于市场价和评估价之间存在一定差距,且通常是评估价格偏低,因此会出现报低价现象。但本次调整后,评估价格更贴近市场价,预计未来报低价现象将会逐步减少。

记者调查

二手住宅:有评估价“低至打6折”

7月30日,在广州的房地产交易和办税场所,广州市地税局贴出了这样的提示:“我局将自2015年8月1日起定期调整存量房交易计税基准价格体系,并据此确定交易评估价格。”该消息一出,立即引起广州房地产市场各方关注。

业界认为,政府评估价的出现,一方面为了制止房产买卖的偷税漏税行为,另一方面也为消费者面对高房价带来高税费进行缓冲。从事二手房买卖多年的中介门店销售顾问透露,“以前一套房子才几十万,交几千块的费税,大家觉得可以接受。按现在市场价来算,随便一套市区的房子都要两三百万上下。其中营业税5.6%、个人所得税、契税各种税加起来,如果按实际价格来过户的话,要增加十几万的税费,很多购房者都表示难以承受。”

据了解,房子的评估价一般是根据二手房交易所在小区当时市场均价来定,普遍都会低于市场均价。每个社区地段、环境、配套不同,价格会有相应的落差,但同小区不同朝向、楼层间的评估价差距会较少。一些较新楼盘的评估价可能仅比市场均价低5%~8%;而老城区学区房市场价比较高,评估价一般仅为市场价的60%~70%。假设某小学边的二手房,市场价格为10000元/平方米,但是评估价是市场价的6折左右。

当然,细心的购房者也可能在市场中淘到市场价比评估价低的房子。记者走访发现,在一些繁华的商圈周边,有的二手物业评估价与市场价十分接近,这时候购房者的银行按揭就轻松多了。

广州银行界某人士提醒,如果买的是二手房,不是说你买100万元的房子只需要30万元首付就可以了,而应以二手房评估价为基准,30%是评估价的比例。相应的,可贷款额度也是评估价的70%。

提醒:购房者以市场价买100万元的房子,评估价约60万元,银行贷款首付最低比例30%,即只要18万元,但相应的,能从银行贷到的款最多只能是评估价的70%,即48万元。

二手商铺:

普遍签“阴阳合同”避税

与二手住宅相比,业内人士认为,调整对二手商铺和写字楼交易影响更大。由于商铺和写字楼所交税种和税率比普通住宅多,过往为了避税而报低价的现象十分普遍,少报一二十万也是常事。据了解,商铺交易时,除了要交纳5.6%营业税、0.1%印花税、3%契税、1%个人所得税外,还要交纳5%以上的土地增值税、大约1%的房产税。

记者调查中发现,商业性质的写字楼、商铺需要交的税收比较多,不少买卖双方都会做“阴阳合同”,特别是商铺,动辄是几百万、上千万的成交价格,税费也高企。广州市民张小姐告诉记者,前几年她带朋友购买荔湾区某旺地商铺,1500万,当时朋友并没有贷款,而是一次性付清,但肯定要报低了价格,“相关部门是有一个评估价,但是朋友买的是旺地的商铺,成交价格远远高于评估价格,报价只要不低于评估价就行了”。

有行内人士表示,尽管评估价与实际成交价相比要低得多,一些商铺交易仍然存在报低成交价避税的现象。这主要是近一两年来广州商铺价格涨得快,不断创历史新高,而原来定的评估价标准比实际成交价要低几成甚至几倍,所以就算这次评估价涨了两成左右,还是比实际成交价要低。不过,安居客负责人提醒,买房时报低价,虽然这次可以省下一定的税费,但再出售房产,这时候就会面临高税费的问题。

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何为“阴阳合同”

据了解,一般买卖双方会签三份金额各不相同的房屋买卖合同,其中银行办按揭签一份,金额较高,为了尽量多贷点款;房管局过户签一份,金额较低,为了尽量降低过户费用;还有一份金额居中,往往这才是真实的交易价格。因为这样的操作对购房人有利,卖房人也只在意收到足额房款,对中介公司如何操作不多过问,所以成了较为普遍的“操作”方法。

(信息时报)

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